Reforma legal busca reactivar alquileres pero no disipa temor de los dueños a perder sus casas
La nueva ley de arrendamiento busca dinamizar la oferta de viviendas tras los sismos de junio. A pesar de los cambios aprobados a marcha forzada, propietarios en Caracas mantienen inmuebles vacíos por desconfianza, mientras el sector inmobiliario prevé una reactivación. Caracas. Una nueva ley de arrendamiento intenta convencer a los propietarios de volver a alquilar […]
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La aprobación de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles destinada a viviendas busca dinamizar el mercado inmobiliario en Venezuela, en un contexto de déficit habitacional incrementado tras los sismos registrados en el mes de junio. Sin embargo, la flexibilización de las condiciones contractuales no ha logrado disipar el temor de los propietarios a perder el control de sus inmuebles, según reportó el portal informativo Crónica Uno. La persistente desconfianza en el sistema judicial y administrativo mantiene a numerosos arrendadores al margen de la nueva normativa, prefiriendo conservar sus propiedades desocupadas.
El impacto de los sismos en el parque residencial
La urgencia de legislar sobre el sector habitacional se intensificó tras el doble evento sísmico del pasado 24 de junio, que registró magnitudes de 7.2 y 7.5. Este fenómeno natural causó daños estructurales en el Distrito Capital, La Guaira y otros tres estados del país. Ante la emergencia, la Comisión Presidencial para la Reconstrucción, coordinada por Francisco Garcés, inició una serie de evaluaciones técnicas en las zonas afectadas.
De acuerdo con el balance oficial presentado por la comisión a finales de agosto, las autoridades inspeccionaron un total de 60.785 inmuebles de uso residencial. Los resultados del estudio técnico revelaron que 11.001 de las viviendas evaluadas presentan condiciones de alto riesgo, lo que impide que sean habitadas por sus ocupantes hasta que se ejecuten trabajos de reconstrucción o se proceda a su demolición definitiva.
Para intentar dar respuesta a la movilización forzada de familias y reactivar la oferta de alquileres, la Asamblea Nacional, bajo la presidencia de Jorge Rodríguez, aprobó de forma expedita el nuevo marco legal de arrendamiento de viviendas.
Claves de la nueva normativa de arrendamiento
El texto legal aprobado consta de 27 artículos y establece un régimen especial diseñado para regular los contratos de alquiler de vivienda que se acuerden o formalicen a partir de su entrada en vigencia. Cabe precisar que las relaciones de arrendamiento preexistentes no sufren modificaciones automáticas y continúan rigiéndose por el marco legal anterior.
Entre las reformas de la ley se encuentra la consagración de la libre contratación para definir el canon de arrendamiento mediante el mutuo acuerdo de las partes. Asimismo, se autoriza formalmente la fijación y el pago del alquiler en divisas extranjeras o en su equivalente en moneda nacional, calculado según la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela (BCV).
La norma estipula que los contratos deben celebrarse por escrito mediante documentos privados, los cuales pueden ser autenticados ante las oficinas de notarías públicas. Adicionalmente, el texto legal limita a un máximo de tres meses de alquiler el monto exigible por concepto de depósito en garantía.
En cuanto a la estabilidad del canon, la ley determina que el monto acordado debe permanecer invariable durante el tiempo de vigencia del contrato. En caso de renovación o prórroga, las partes tienen la facultad de negociar un nuevo ajuste. Si el canon está denominado en bolívares, el incremento acordado no podrá exceder la variación acumulada del índice de precios al consumidor reportada por el BCV durante el período contractual previo.
Por otra parte, atendiendo a la situación de vulnerabilidad física de la infraestructura, la ley prohíbe de manera expresa el arrendamiento de viviendas ubicadas en áreas declaradas formalmente como zonas de alto riesgo. Esta prohibición se extiende a edificaciones levantadas con materiales no aptos, así como a inmuebles derivados de demoliciones o construcciones inconclusas que pongan en peligro la seguridad o la salud de los inquilinos.
Desconfianza institucional y el temor de los propietarios
A pesar de las facilidades contractuales que introduce la reforma, la percepción de inseguridad jurídica sigue siendo un obstáculo para la reactivación de la oferta de viviendas en alquiler. Propietarios de inmuebles expresan que las modificaciones en el papel no resuelven las deficiencias del sistema de justicia al momento de recuperar una propiedad.
Raúl Colmenares, propietario de un apartamento en la parroquia El Valle de Caracas y quien reside en el exterior desde hace una década, explicó a Crónica Uno que prefiere mantener su inmueble cerrado bajo la supervisión de familiares antes que ofrecerlo en el mercado de alquiler. Colmenares argumenta que la legislación de protección a la infancia, administrada por los tribunales de protección de niños, niñas y adolescentes, suele priorizar la permanencia del inquilino sobre el derecho de propiedad del arrendador, dificultando la rescisión de contratos cuando existen menores de edad involucrados.
El propietario también señaló la falta de garantías en el comportamiento de los cuerpos de seguridad y el sistema de administración de justicia. Como referencia, mencionó el caso de José Breijó, un ciudadano uruguayo-venezolano que estuvo privado de libertad y cuyo apartamento fue ocupado de forma ilegal por un funcionario público. Breijó logró recuperar su vivienda en mayo de 2026 tras un proceso público de reclamo, y posteriormente falleció en agosto del mismo año.
Para propietarios como Colmenares, este tipo de precedentes genera una desconfianza estructural que asemeja a la situación de los arrendadores en Venezuela con el fenómeno de la ocupación ilegal de viviendas en países europeos como España, donde los procesos de desalojo suelen prolongarse por razones políticas y administrativas.
Mecanismos de resolución de conflictos y desalojos
El nuevo marco legal intenta regular de manera detallada los escenarios de conflicto entre las partes contratantes. El artículo 22 de la ley establece que la relación de arrendamiento finaliza formalmente por el vencimiento del plazo estipulado, mutuo acuerdo, resolución anticipada, decisión unilateral del arrendatario o por la pérdida o destrucción del inmueble.
Respecto a la rescisión anticipada por incumplimiento, el texto definitivo de la ley exige que ocurran tres períodos consecutivos de impago, tanto del canon de arrendamiento como de las tarifas de los servicios públicos esenciales, para que el arrendador pueda iniciar una demanda judicial o solicitar la terminación del contrato. Otras causales admitidas para la rescisión incluyen la realización de subarrendamientos no autorizados por escrito, la generación de daños graves a la estructura de la propiedad, el cambio del uso convenido para el inmueble o el abandono comprobado de la vivienda.
Para la resolución de disputas ordinarias, el artículo 26 de la ley señala que el Estado promoverá la mediación y el arbitraje a través de jueces de paz y centros especializados, buscando evitar la saturación de los tribunales civiles. No obstante, en lo que respecta a las medidas de desocupación forzosa, el artículo 27 de la normativa otorga la competencia exclusiva para dictar y ejecutar órdenes de desalojo a los tribunales de municipio o a los tribunales arbitrales debidamente constituidos.
